根据虚假的离婚材料，办理的抵押登记是否合法有效 ——银行善意取得的认定规则

时间: 2025-08-08    来源:喻冰俊律师

裁判要旨 

抵押人提供的材料与其他材料相互矛盾或者抵押人提交的材料与抵押物实际状况相互矛盾的情况时，则说明存在当事人伪造材料的可能性。此时，若商业银行未进行进一步核实调查就认定抵押人具有处分权从而办理抵押登记，则可能被认定存有重大过失，不符合善意取得的构成要件，无权据此取得该不动产的抵押权。

 

案例索引

(2024)京0115民初26258号，胡XX与建行燕开支行等确认合同无效纠纷一审民事判决书

 

案情概要

陈XX与胡XX于1998年3月25日登记结婚。2007年2月2日，二人贷款购买位于北京市大兴区黄村镇丽园小区C区43号楼6层5单元601号房屋(后房号改为C区13号楼6层5单元601号)。2008年11月20日，相关主管部门为上述房屋颁发不动产权证书，登记权利人为陈XX，标注共有情况为单独所有。2015年9月30日，公安机关签发的户主为陈XX的户口簿中，有胡XX的登记卡，登记与户主的关系为夫妻。陈XX与胡XX婚姻档案中未有记载双方离婚的文件，陈XX与胡XX称双方结婚后未办理过离婚。

2022年8月12日，甲方(借款人)芊骊美公司(法定代表人陈XX)，共同借款人陈XX，乙方(贷款人)建行燕开支行签订《小微企业抵押快贷借款合同》，约定借款额度280万元，并提供大兴区丽园C区13号楼6层5单元601作为抵押担保，并于2022年8月18日办理了抵押登记，编号为京(xxx)大不动产证明第xxx号。

2022年8月18日，建行燕开支行向陈XX发放贷款280万元。建行燕开支行认可其未前往抵押物处进行现场调查。

为办理上述贷款，陈XX提供：1、601号房产权证，载明该房屋所有权人为陈XX，共有情况为单独所有；2、户口本，载明陈XX住址为北京市大兴区(2015年由昌平区迁来)，婚姻状况为离异；3、陈XX与胡XX离婚证，显示登记日期为2021年7月8日，登记机关为北京市西城区民政局；4、陈XX与胡XX离婚协议，载明登记机关为北京市丰台区民政局，601号房归陈XX所有。该协议右上角盖章处，显示为北京市西城区民政局。陈XX办理抵押贷款过程中称自己为离异状态，601号房为其单独所有并伪造离婚证等手续。陈XX、胡XX称自购买601号房后双方一直居住在该房屋内。

胡XX诉请要求撤销位于北京市大兴区丽园C区13号楼6层5单元601房屋(以下简称601号房)上建行燕开支行的抵押权登记。

 

裁判意见

法院认为：陈XX与胡XX在1998年3月登记结婚，于2007年2月购买601号房，房屋虽登记在陈XX一人名下，但属于夫妻共同财产。陈XX未经胡XX同意对该房产设定抵押权，属无权处分行为。《最高人民法院民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”本案中，胡XX明确表示对陈XX的无权处分行为不予认可，故本案关键在于审查建行燕开支行取得抵押权时是否构成善意。

关于建行燕开支行是否属于善意取得问题，建行燕开支行对其在交易时是否构成善意负有举证证明责任。在以房屋为标的物的设定抵押行为中，善意指的是取得物权的当事人对无权处分人的真实权利状况不知情，且尽到了合理的注意和审查义务。实践中，夫妻双方购房后登记在一方名下的情况客观存在。本案中，抵押房产虽登记在陈XX个人名下，但从陈XX的年龄及房屋购买时间上看，房屋大概率应系陈XX在已婚状态下购买。在此情况下，建行燕开支行要求陈XX提交其单身状态的相关证据即是对上述可能存在阻碍交易行为的审查。通过对陈XX提交的户口本、离婚证、离婚协议记载的内容进行比对，可发现陈XX提交的材料中存在矛盾之处，即离婚登记机关(北京市西城区民政局)与离婚协议中记载的登记机关(北京市丰台区民政局)、当事人的户籍所在地(北京市昌平区、大兴区)不一致的情况。建行燕开支行主张其仅对申请人提交的材料进行形式审查，即仅审查材料彼此间是否存在矛盾的情况，对于材料内容不予审查。本院认为形式审查指对法律文件或事项的表层合规性进行核实，不深入核实内容的真实性或法律关系的实质，其标准通常包括：材料完整性、程序合规性、表面真实性。表面真实性则应核对材料本身是否存在明显矛盾或错漏，确认文件是否符合普遍认可的形式规范。陈XX提交的材料中离婚登记机关与离婚协议中记载的登记机关不相符，该矛盾应属在审查文件载明的内容过程中易被一般理性人所发现的情形，建行燕开支行作为专业金融机构，应负有该注意义务。如建行燕开支行欲完成此次交易，应在发现上述矛盾之处后进一步核查情况，或前往抵押物所在地进行现场调查，在发现上述矛盾事项后，此后续义务不应属对建行燕开支行的过高要求。综上，建行燕开支行在未进一步审查户口本、离婚证、离婚协议三者矛盾之处，且未进行现场调查的情况下，简单信赖陈XX所提交的证明文件，致使共有人胡XX利益受损，不足以构成善意取得，故在顾晓峰拒绝追认的情况下，建行燕开支行不应享有抵押权，故本院对胡XX主张的要求撤销抵押登记的诉讼请求予以支持。

 

案例分析及借鉴

目前，夫妻将共有房产登记在一方名下的情况比比皆是，这就为伪造离婚证件，以登记在个人名下的夫妻共有房屋办理抵押贷款提供了可乘之机。银行作为专业金融机构，在办理抵押权登记时，往往承担维护交易合法性和金融安全的双重职责。同时，银行在价值评估、法律风险调查等方面还具有其他市场主体无法比拟的专业性，因此，银行在交易中应当恪守比一般自然人更加严格的审查义务，确保每笔交易都符合法律法规的要求，防范金融风险。依据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条的规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”，这就意味着银行应当突破形式审查，对抵押物的权属状态、是否存在法律纠纷及抵押人的偿债能力、信用状况等进行全面深入的调查及评估。这些审查义务对商业银行能否通过“善意取得”享有抵押权具有决定性的影响。

但上述规定并非苛责商业银行对抵押人提供材料的真伪进行辨别。如抵押人按照要求提供所需证件，银行经审查认定其有效，即便此后证明该材料系申请人伪造，银行亦无需负担审核不严的法律责任。但若存在抵押人提供的材料与其他材料相互矛盾或者抵押人提交的材料与抵押物实际状况相互矛盾的情况时，则说明存在当事人伪造材料的可能性。此时，若商业银行未进行进一步核实调查就认定申请人具有处分权从而办理抵押登记，则可能被认定存有重大过失，不符合善意取得的构成要件，无权据此取得该不动产的抵押权。