拆迁安置房在出售后又抵押给银行，抵押权人如何应对？

时间: 2025-07-29    来源:严丽清

在拆迁安置房买卖过程中，因未能及时办理产权过户登记手续，导致一房二卖或者已经出售的房子又抵押给第三方的情况屡见不鲜。今天就办理的一起关于拆迁安置房的案外人执行异议之诉案件为例，看抵押权人如何应对抵押人在办理抵押之前将房屋出售的风险。

一、案件基本情况：

甲家被拆迁，分配坐落于福州市晋安区XX街XX号XX单元安置房（以下简称“讼争房产”）一套，拆迁安置证所填权利人为甲。甲取得拆迁安置房后，在办理不动产权证前，于2015年2月23日将讼争房产出售与乙，甲乙就讼争房屋签订房屋买卖合同，甲在收取购房款后将讼争房产交付给案外人乙，乙在收到房屋后对房屋进行装修，但乙长期居住国外。在讼争房产具备办理产权证条件之时，甲于2019年3月7日办理不动产权证，将讼争房产登记至自己名下。2019年5月10日，某银行与甲签订《个人抵押贷款合同》，合同约定：甲向某银行贷款80万元，甲方以讼争房产向某银行提供抵押担保。2019年5月20日，讼争房产的抵押权登记至某银行名下。2020年8月16日，某银行因甲名下贷款逾期向法院提起诉讼并取得胜诉判决，有权对甲名下讼争房产以折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。在案件进入执行程序后，一审法院查封了甲名下讼争房产。

在房子查封后，案外人乙向法院提出，甲已在2015年2月23日将讼争房产出售与乙，乙支付大部分购房款且已占有、装修讼争房产，向一审法院提出执行异议，请求依法终止对讼争房产的司法拍卖措施，并解除对该房产的查封、冻结执行措施。一审法院裁定：驳回案外人乙的执行异议请求。案外人乙向法院提出执行异议之诉，一审法院判决：解除对讼争房产的查封，银行不得执行该房产。某银行不服一审判决，向福州市中级人民法院提起上诉，二审改判：撤销一审判决，改判驳回案外人乙的全部诉讼请求。

二、抵押权人的应对策略：

<!--[if !supportLists]-->1、<!--[endif]-->普通债权不能对抗银行享有的担保物权的优先受偿权。

根据《民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，买受人在办理买卖房屋并办理过户登记手续后，方取得该房屋的所有权。本案中，讼争房产已在福州市不动产登记和交易中心办理了抵押权登记，登记的抵押权人为某银行，抵押权已经生效。抵押权系担保物权、他物权，而某银行执行抵押物的行为是实现担保物权的方式，并非普通债权的执行。案外人乙虽然与甲签订《房产买卖合同》，但未办理房屋所有权过户登记，对案涉房产不享有物权，其仅对甲享有普通债权。就权利效力、顺位而言，对于同一标的物不动产的物权请求权优于债权请求权，抵押权作为定限物权，以抵押物的交换价值为实现债权的保障，应优于普通债权人基于与出卖人的协议享有的过户请求权。

2、银行应主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议和复议规定》）第二十七条规定进行依法裁判。

《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”上述规定的但书条款为“法律、司法解释另有规定的除外”，应属例外情形及特别规定。例如：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年4月20日施行）第二条规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。  只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

《执行异议和复议规定》第二十八条并未阐述满足该四项条件的买受人可以排除抵押权和其他优先权，第二十八条指的是一般不动产买受人的物权期待权，仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不能对抗法定优先权。因此，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。故，在此类执行异议或执行异议之诉的案件中，银行应主张适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定进行依法裁判。