“工抵房”协议能阻却法院执行吗

时间: 2025-07-07    来源:吴昌豫

经济下行的情况下，房地产企业资金链承压大，施工方往往很难通过现金方式获得工程款，很多通过“工抵房”的方式支付工程款。但因为发包方往往存在经济困难，在施工方签订工抵房协议后，可能存在发包方被起诉，工抵的房屋被法院查封执行。此时，引发一个问题，施工方签订的工抵房协议能否对抗法院的执行？

案 例

东吴开发公司开发了荆州小区项目，蜀国公司为项目的施工方。项目2023年1月1日竣工，因东吴开发公司无现金支付工程款，于2023年6月1日与蜀国公司签订以物抵债协议，约定将荆州小区内10套房屋作价1000万抵工程款。蜀国公司未实际领取该房屋，为节省税费，也并未变更登记，委托东吴开发公司代为销售。2024年1月1日，东吴开发公司因其他项目欠款，被北魏公司起诉，判决东吴公司支付5000万款项，东吴公司未付款，北魏公司向法院申请执行。法院执行过程中，于2024年6月1日查封了东吴公司名下荆州小区项目的房屋，其中包含了工抵给蜀国公司的10套房屋。

蜀国公司凭借此前的以物抵债协议，主张该10套房屋所有权属于蜀国公司，向法院提出执行异议，要求解除该10套房屋的查封冻结，能否成立？

法条规定

    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》 第二十七条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。

债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

分析及结论

关于以物抵债协议的效力：从《九民纪要》以及民法典合同编司法解释中，对于以物抵债协议的效力主要以签订的时间点作为划分。在债务履行期限届满前签订的以物抵债协议，有可能会被认定成流质抵押从而无效。在债务履行期限届满之后签订的以物抵债协议，只要没有法律规定的其他无效事由，一般认定合同有效。本案荆州项目竣工之后，东吴开发公司与蜀国公司才签订以物抵债协议，属于在债务履行期限届满之后，应当属于有效合同。

以物抵债协议能否发生物权变动：以物抵债是履行债务的变通方式，其目的是债务消灭或者债务更新，并不能产生变更物权的效果。根据上述民法典合同编27条规定，以物抵债协议并不能产生对抗第三人的效力。

以物抵债协议能否对抗/排除执行：如上所述，因为以物抵债协议不能产生物权变动，因此能否对抗执行需根据执行异议复议规定第28条进行论证。本案中，以物抵债协议可以视为书面房屋买卖合同，但蜀国公司并未实际占有不动产。同时，该房屋未过户至蜀国公司名下的原因是为了节省税费，蜀国公司自身存在过错，不属于“非因买受人原因未办理过户登记”。

综上，蜀国公司的以物抵债协议难以对抗法院的执行。

建 议

    建议施工方在签订以物抵债协议后，能过户的，务必先行过户。未达到过户条件的，也保留相应的凭证，如向不动产中心递交材料的收件回执等。此外，积极主动的占有该房屋，注意保留该房屋的物业费、水电费缴纳凭证等。若房屋未装修无法入住的，也需要更换门锁，到物业进行交割并保留凭证，实现占有的状态。