抵押权人对“无证建筑物或构筑物”是否享有优先受偿权

时间: 2026-05-12    来源:赖秋菊律师

【引言】

   在实践中，抵押人以建设用地使用权设定抵押并办理抵押登记，抵押权设定时地上存有已建好且投入使用的无证建筑物或构筑物并实际拥有财产价值。

但问题是：抵押权人实现抵押时，能否就无证建筑物或构筑物享有优先受偿？到底是“房随地走”或“地随房走”还是“视为一并抵押”？本文结合本律师受委托的现实案例、法律规定和司法实践进行探讨。

【基本案情】

一、福州某区法院受理A银行与B公司借款合同纠纷强制执行一案，执行过程中，法院对B公司抵押给A银行的厂房土地依法予以处置，评估过程中，发现B公司抵押给A银行的土地上存有已建好且投入使用的无证建筑物或构筑物并实际拥有财产价值，故将无证建筑物或构筑物一并评估并予以拍卖。拍卖成交后，于2024年5月作出《被执行人财产分配方案》，对于土地厂房的拍卖余款，根据评估结论中有办理抵押登记的土地、有产权建筑物的评估价为XX元，未办理抵押登记的无产权建筑物及构筑物评估价为X元，本院确定A银行对有办理抵押登记的土地厂房的拍卖款可优先受偿，未办理登记建筑物及构筑物的拍卖款用于普通债权分配。

A银行对分配方案提出执行异议未果后，遂提出执行异议之诉，诉请：对未办理抵押登记建筑物的拍卖款享有优先受偿权，一审法院经审理后判决驳回A银行的诉请；二审法院驳回A银行的上诉，维持一审判决。

二、福州另一区法院受理抵押权人提起的执行异议之诉，抵押权人诉请：对未办理产权登记的附属及其他建筑物拍卖所得执行款享有优先受偿权，一审法院经审理后判决驳回抵押权人的诉请；二审法院驳回抵押权人的上诉，维持一审判决。

【法律规定】

《中华人民共和国民法典》

第三百九十五条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

　　（一）建筑物和其他土地附着物；

　　（二）建设用地使用权；

　　（三）海域使用权；

　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

　　（六）交通运输工具；

　　（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第三百九十七条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　第三百九十九条　下列财产不得抵押：

　　（一）土地所有权；

　　（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

　　（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

　　（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

　　（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

　　（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第四百零二条　以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》

第四十九条 以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理。

【法院观点】

福州某区法院经审理认为：首先，建筑物抵押有效的前提是权属明晰或者已经办理合法手续，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权作为抵押的，应当依法办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立。案涉无证建筑物，因未取得相关权属证书等，其本身不具有可以办理抵押登记的前提。其次，案涉无证建筑物均系加盖的楼层或者独立建造的构筑物等，在使用上不依附于有证建筑物，在评估时可单独估价，故不应认定为系有证建筑物的从物，不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十条关于抵押效力及于从物的规定。最后，A银行与B公司签订抵押合同时，案涉无证建筑物已经存在，A银行与B 公司未将该部分纳入抵押物范围内，该部分不属于抵押物，A银行无权对该部分的拍卖款享有优先受偿的权利。二审法院审理后的观点与一审法院一致，故驳回A银行的上诉，维持一审判决。

福州另一区法院另案审理认为：首先，根据《中华人民共和国民法典》第402条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，实现抵押权优先受偿权的范围应以办理抵押登记的财产为限。抵押权人申请执行的判决已明确享有优先受偿权的财产范围并就抵押登记范围的财产拍卖款享有优先受偿权。在执行中主张对未办理抵押登记的财产拍卖款享有优先受偿权，缺乏判决和法律依据。其次，抵押权人主张未办理产权登记的附属及其他建筑物系已办理产权登记建筑的从物，抵押权效力及于从物。从物系为发挥主物的效用而存在，对主物发挥辅助性的作用。案涉未办理产权登记的财产部分为加盖的建筑，部分为仓库、厕所、食堂、浴房、门卫等建筑物，上述建筑物可独立使用，对已办理产权登记的建筑物亦不是发挥辅助性作用，虽然名为附属，但不能认定为法律意义上的从物，故抵押权人的主张不能成立。最后，抵押权人主张未办理产权登记的附属及其他建筑物属于抵押土地上的建筑物，抵押权的效力应及于该已有的建筑物。《中华人民共和国民法典》第399条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。因此，未办理所有权登记的建筑物，不能设立抵押权。《中华人民共和国民法典》第397条关于“房地一并抵押”的规定，其前提条件是建筑物或土地使用权是可以抵押的财产，案涉未办理产权登记的附属及其他建筑物属于法律规定不能抵押的财产，抵押权人主张土地使用权的抵押效力及于该不能设立抵押权的财产，不能成立，故驳回抵押权人的诉请。二审法院观点与一审法院一致，故驳回抵押权人的上诉，维持一审判决。

【实务建议】

如建设使用权上存有无证建筑物，实践中建议在抵押合同、抵押物清单以及抵押登记中将无证建筑物作为抵押担保物进行列明及记载。

<!--[if !supportLists]-->1、<!--[endif]-->无证建筑物形成时间至关重要，无证建筑物在设立抵押前形成的，无法在抵押登记簿记载的，则可在抵押合同及抵押清单中列明；无证建筑物在设立抵押后在建的，则可在设立抵押时在抵押登记簿列明抵押范围包含“正在建造的建筑物”。

<!--[if !supportLists]-->2、<!--[endif]-->抵押人与抵押权人是否就无证建筑物纳入抵押形成合意。不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当以登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权房屋等事项。因此，不动产登记簿尽可能记载建设用地使用权及地上某建筑物，如无法做到登记簿记载，至少抵押合同及抵押物清单必须载明。例如福州法院就是从双方就无证建筑物是否有形成抵押合意予以审查，即对案涉《抵押合同》、《抵押物清单》、债权救济等行为（须从一而终，指一开始就要对无证建筑物主张优先权）进行审查后，认定抵押人与抵押权人没有对无证建筑物的抵押合意，故抵押权不及于无证建筑物，才驳回抵押权人主张对无证建筑物享有优先受偿权。

【结语】

建设用地使用权抵押权人对抵押土地上无证建筑物的优先受偿权问题，本质上是物权法定与意思自治，登记公示与事实物权、抵押权人利益与立法本意之间的价值平衡。现法律框架下，司法实践普遍遵循登记要件主义，无证建筑物须满足“合法建造”且已登记或可补办手续，方可纳入抵押范围。