起拍价定高了，流拍后以物抵债陷僵局 ——申请执行人如何在司法拍卖中维护自身权益

时间: 2026-07-15    来源:谭勇律师

一、基本事实

陈某因未向债权人苏某履行债务，苏某向法院申请强制执行。法院裁定拍卖陈某名下房屋，并依据陈某提供的2019年5月购房合同及发票确定了房屋起拍价。然而，由于近年经济下行、房价普遍下跌，该起拍价明显高于近期同小区拍卖成交价约30%。

法院启动一拍、二拍及变卖程序后，均因价格过高无人竞买而流拍。此时，法院与申请执行人苏某协商以物抵债事宜，并告知苏某：若不同意以物抵债，可能解除对房屋的查封、冻结措施。苏某面临两难处境——接受以物抵债意味着以明显高于市场价的价格“接盘”一套房产；不接受则面临债权落空、执行程序终结的风险。

苏某之所以陷入被动，根源在于法院确定房屋起拍价时，苏某未及时提出异议，也未向法院提交市场成交依据、申请评估或要求依法按最低折扣七折确定起拍价，错失了在程序前端维护自身权益的机会。

二、法律分析

（一）起拍价的确定有法定规则，并非法院“自由裁量”

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。换言之，起拍价的确定并非法院可以随意决定，而是有明确的法定约束：必须有参考依据（评估价或市价），且最低不得低于参考价的70%。 

本案中，法院依据陈某提供的2019年5月的购房合同及发票确定起拍价，存在明显问题：

第一， 2019年5月的购房合同及发票反映的是数年前的市场价格，无法客观反映当前房屋的真实价值。在房价下行周期中，以历史高价作为起拍依据，直接导致起拍价虚高。

第二， 法律明确规定起拍价“参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定”。评估应当由具备资质的专业机构进行，而非简单地以一份数年前的购房合同及发票为依据。即便未作评估参照市价，也应当以当前市场价为参照，而非历史交易价格。

第三， 起拍价明显高于近期同小区拍卖成交价30%，这本身就说明该起拍价的确定缺乏合理依据，违背了“参照市价”的法定要求。

（二）申请执行人有权对起拍价提出异议，但须及时行使

《民事诉讼法》第二百三十六条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。起拍价的确定属于执行行为的一部分，申请执行人完全有权对不合理的起拍价提出异议。苏某作为申请执行人，在法院确定起拍价时，完全可以也应当：

1、提交市场成交依据——提供近期同小区或同区域类似房屋的公开拍卖成交记录或二手房交易价格，证明起拍价明显偏离市场价；

2、申请委托评估——要求法院委托有资质的评估机构对房屋进行专业评估，得出客观的评估价；

3、要求依法按最低折扣确定起拍价——即使有评估价或市价作为参考，法律允许在参考价基础上打七折，苏某可以要求法院在合法范围内以最低起拍价进行拍卖，提高成交可能性。

然而，执行异议有严格的时间限制。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百三十六条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。起拍价确定后、一拍开始前，是提出异议的最佳时机。一旦拍卖程序推进甚至流拍之后，再行质疑起拍价的合理性，救济难度将大大增加。

本案中，苏某未在起拍价确定及一拍、二拍、变卖的全过程中及时提出异议，直至法院提出以物抵债方案时才感到处境不利，此时已错过了最佳救济窗口。

（三）以物抵债的“两难”并非无法破解

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对于第二次拍卖仍流拍的不动产，人民法院可以将其作价交申请执行人抵债。一拍、二拍、变卖均流拍后，申请执行人如不接受以物抵债，法院可能解除查封并将财产退还被执行人。这确实给申请执行人带来了压力。但需要明确的是：

第一， 以物抵债的“作价”一般以流拍价为基准。如果起拍价本身虚高，经过二拍降价（降幅不超过前次起拍价的20%）和变卖后，流拍价仍然可能高于市场价。此时接受以物抵债，相当于以高于市场价的价格“买下”一套房产来抵偿债务，对申请执行人显然不公平。

第二， 法院“若不同意可能解除查封”的告知，是法律规定的正常程序后果，但并不意味着申请执行人没有其他选择。例如，申请执行人可以与法院沟通探索强制管理等措施——将房屋交由申请执行人管理运营（如出租），用产生的收益偿还债务。-

第三， 根本的救济仍然在于程序前端。如果在起拍价确定阶段就积极提出异议、提交证据、要求评估或打折，很可能避免后续的流拍僵局。苏某的被动局面，本质上是在程序前端放弃了话语权所致。

三、警示建议

警示一：执行程序中的权利，不行使即等于放弃

很多当事人拿到胜诉判决后，认为“剩下的事情都是法院的事”，对执行程序中的各项环节（起拍价确定、评估机构选择、拍卖公告等）缺乏关注和参与意识。本案苏某的教训深刻——法院在确定起拍价时，法律赋予了当事人提出意见和异议的权利，但你不说，法院不会替你说。

每一个执行程序节点，都是维护自身权益的机会窗口。错过了，再想回头翻盘，成本和难度都将成倍增加。

警示二：打“七折”是权利，不是恩赐

法律规定起拍价不得低于评估价或市价的70%，这意味着在参考价基础上打七折是申请执行人可以争取的合法权利。在房价下行周期中，较高的起拍价几乎必然导致流拍。与其等流拍后陷入以物抵债的僵局，不如在起拍价确定阶段就主动要求依法以最低折扣起拍，争取一次成交。

警示三：证据要早准备、早提交

苏某完全可以在起拍价确定阶段就提交近期同小区拍卖成交记录、二手房交易数据等市场依据。这些证据不需要多么复杂，同小区、同户型、近期的成交价格，就是最有说服力的“市价”参考。证据不在多，在于及时、相关、有说服力。

警示四：专业的事，找专业的人

执行程序涉及众多专业法律问题——起拍价的确定规则、评估异议的程序、以物抵债的法律后果等，普通当事人往往难以全面把握。本案中，如果苏某在程序早期就咨询专业律师，很可能避免后续的被动局面。执行案件不是“判决拿到就万事大吉”，执行阶段的专业法律服务同样不可或缺。

警示五：面对“两难”选择，仍有沟通空间

如果已经错过了程序前端的救济机会，面对法院提出的以物抵债方案，也不要轻易放弃。可以与法院积极沟通，探索变通方案，如申请重新评估、要求降价后再次拍卖、探索强制管理等。虽然难度增大，但并非完全没有回旋余地。

结束语

司法拍卖是申请执行人实现债权的重要途径，但这条路并非自动铺就。起拍价的确定、评估报告的有效期、拍卖的降价幅度，每一个环节都关乎最终能否顺利变现。苏某的案例告诉我们：在强制执行程序中，权利属于那些积极主张的人。被动等待，往往等来的是被动接受。

胜诉判决只是起点，执行到位才是终点。从拿到判决的那一刻起，就要打起精神，全程参与、及时主张、专业应对。